一、 产品简介

信托规模：本信托计划总规模25000万份信托单位，信托计划发行时信托单位每份面值为人民币1元。

信托期限：信托计划期限为24个月，满18个月可提前结束。

推介期：信托计划推介期为2014年7月  日至2014年7月 日，受托人有权根据本信托设立的需要延长推介期。推介期内，如实际募集资金规模达到25000万元，则推介结束，本信托计划可于当日（或下一工作日）先行成立。

认购金额：单笔认购资金金额最低为人民币【100】万元(包括【100】万元)。

受托人：指国联信托股份有限公司，简称“国联信托”。

保管人： 

委托人：指认购本信托计划信托单位的自然人、法人或者依法成立的其他组织。单笔认购资金低于300万元人民币的自然人人数不超过50名，法人或者依法成立的其他组织数量不限。

预期年收益率：信托计划项下受益人的预期年收益率分为以下几种：

1、认购100万份～300万份（不含300万份）的A类受益人的预期年收益率为【第一年8%，第二年8.5%】；

2、认购300万份以上（含300万份）的B类受益人的预期年收益率为【第一年8.5%，第二年9%】；

注：实际收益率以合同签署为准。

信托利益分配：受托人在信托计划成立满12个月后的10个工作日内向受益人分配第一年信托收益；在信托计划终止后的10个工作日内向受益人分配最终信托利益。

流动性安排：信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位，以提高信托计划的流动性。 

二、 信托项目简介

（一）信托财产的管理和运用

1、信托财产的管理运用方式

委托人基于对受托人的信任，认购信托单位并加入信托计划，由受托人根据信托文件的规定集合运用信托资金，向无锡南扬创业投资有限公司发放信托贷款，用于魏巷及中南装饰城地块“城中村”改造项目。在信托资金闲置期间将以银行存款、投资金融产品等方式，以管理、运用或处分信托财产形成的收入作为信托利益的来源，为受益人获取投资收益。

2、信托财产收益来源

信托收益主要来源于信托贷款利息，以及信托资金闲置期间以银行存放、投资固定收益类金融资产以及其他金融产品等方式进行运用所产生的收益。

3、信托财产管理和运用的风险防范措施

国联信托为本次交易安排了相应的风险防范控制措施，包括但不限于以下内容：江苏古运河投资发展有限公司为该笔贷款提供连带责任保证担保，无锡南扬创业投资有限公司为该笔贷款提土地供抵押担保。

（二）融资方、项目、担保方概况

1、融资方概况

借款人无锡南扬创业投资有限公司成立于2009年2月12日，住所位于无锡市扬名高新技术产业园华新路1号，法定代表人徐杰，公司类型为有限责任公司，注册资金21000万元，公司经营范围为创业投资、提供创业投资咨询等。目前公司主要职能是代表无锡市南长区政府对南长集聚区3.52平方公里范围进行投资开发建设与管理。2014年5月末，公司总资产为13.25亿元；负债合计6.6亿元，其中长期借款余额为1.46亿元（经营性物业贷款），资产负债率为49.89%。

2、项目概况

我市政府专门出台了城中村改造实施措施意见（锡政办发【2009】16号）加快推进我市“城中村”改造建设，完善城市功能，加快全市城乡一体化建设，实现“城中村”地区与城市其他地区的统筹规划和建设，促进经济社会协调发展。

魏巷地块位于芦中路东侧、芦村河南侧、华润燃气东北侧、运河西路西侧，规划实施面积约9.9万平方米，总投资估算2.8亿；中南装饰城地块位于南湖大道与金石东路交叉口东北侧，规划实施面积约12.7万平方米，项目估算31953万元。

3、担保方概况

江苏古运河投资发展有限公司

江苏古运河投资发展有限公司是有无锡市南长区城市投资发展管理中心及无锡市南长城市投资发展有限责任公司于2005年10月27日出自设立的有限责任公司。公司为国有独资，注册资本为100,000万元，注册地址：无锡市南长区南长街127号，下辖无锡古运河旅游发展有限公司和江苏南禅寺企业管理发展有限公司2家全资子公司。

公司受南长区政府的委托，对南长新城（古运河）片区总面积约4.8平方公里范围内地块实施土地前期开发，包括拆迁和土地平整，开发完成后交由政府挂牌出让，并以政府返还的部分土地出让金作为清明桥历史文化街区保护性修复及整个古运河片区开发的项目资金，进行片区开发建设（含配套建设）、业态规划、旅游概念包装、及招商租赁等。江苏古运河所从事的领域属于城市基建及土地开发的一般范畴，具有特定历史文化片区保护性开发建设的特殊性和唯一性。

（三）还款来源

第一还款来源：魏巷及中南装饰城地块出让收入；

魏巷地块与中南装饰城地块属于居住商业混合用地，魏巷地块面积为95964㎡（约合143.95亩），中南装饰城地块面积为127136㎡（约合190.70亩）。

根据江苏金宁达不动产评估咨询有限公司出具的（江苏）金宁达（2014）（估）字第WX070901号及第WX070902号评估报告，上述地块出让总评估价值为28.88亿元，抵押价值为14.44亿元。

第二还款来源：扬名街道辖区内租金收益分配；

南扬创投由扬名街道负责管理，扬名街道内出租资产（涵盖传感器高端 制造基地、奕淳大厦、创智园、南下塘、创业大厦、服务大厦、科创中心、创业园、凯宾斯基、善念花园、资产公司、万扬工业园）2013年收入为2849万元，扬名街道可调配相关租金收入作为部分还本付息来源。

第三还款来源：担保人江苏古运河投资发展有限公司代偿、借款平台再融资；江苏古运河作为该信托贷款的担保人，在借款主体南扬创投无法兑付信托本息时履行代偿义务。目前江苏古运河净资产为20.99亿元，对外担保合计14.86亿元，有一定的代偿能力。

（四）受托人简介

国联信托股份有限公司的前身是无锡市投资信托公司，初创于1987年2月。2003年1月，无锡市信托投资公司获准重新登记，并更名为国联信托投资有限责任公司。2007年7月，更名为国联信托有限责任公司。2008年7月，国联信托有限责任公司变更为国联信托股份有限公司。公司目前注册资本为12.3亿元人民币，控股股东为无锡市国联发展（集团）有限公司。

国联信托以“诚信、稳健、规范、创新”为企业的经营宗旨，遵循“受人之托，代人理财”的信托理念，凭借“诚信为道”的价值观赢得了广大投资人的关注与信任；凭借创新与发展并重的业务拓展逐步成为具有竞争力的现代金融服务公司。

    2003年公司成立至今,共发行集合项目项目个数167个,信托总规模4890591.3万元,其中贷款860648万元,投资4029943.3万元。截止2014年6月30日，我公司存续的集合信托计划有63个，规模1823092.17万元,其中贷款类343600万元,投资类1479492.17万元;已清算结束的集合信托计划有104个，规模1340109.09万元；另有部分清算退出的集合信托计划14个，信托规模1727390.04万元，合计减少信托规模3067499.13万元，其中贷款类517048万元,投资类2550451.13万元,所有到期集合信托计划均如期兑付,实际收益率等于或超过预期收益率。如有意向可联系本人