《小区物管行业远景及创新经营思考》

随着中国房地产的蓬勃发展以及城市化的进程，与之相关的行业也得到较快发展，而与房地产紧密联系的物业管理行业最为突出。我认为在不久将来物业管理的发展将得到人们的重视，尤其依托以小区物管为中心围绕居民社区服务重点会呈现重大商机！

目前我国小区物管现状：

   到现时为止我国小区物业管理行业仍不容乐观，大部分小区物业管理公司是处于亏损或微利的困境下艰难生存。由于绝大部分物业公司的正常运营的费用仍然是房地产母公司大力支持下运作的。因此，物业管理对于房地产开发商来说视之为“鸡肋”吃之无味弃之可惜，鉴于开发商为更好持续销售自己的房源和营造地产商的形象，所以开发商不计成本地投入支持小区物业的管理。

物业公司难以盈利分析：

   物业公司不盈利是多方面原因造成的，首先小区物业管理的行业性质决定的，传统物业经营模式是通过对业主收取物业管理费，依靠这仅有的收入支撑整个公司持续运营。正是物业公司的利润来源单一造成目前物业公司的经营面临种种困难。一旦物业管理费收取不足或物业管理公司经营收支不平衡就会导致公司亏损，若又得不到母公司的补贴那么推出小区物业管理是迫不得已的选择！牡丹江晨报刊登：牡丹江市现有187个小区有物业管理，覆盖率为50.3%，剩余的49.7%为弃管或半弃管小区。（网上报道）窥一斑可见全貌！牡丹江市的小区物业现状基本上体现了我国二线三线城市的小区现状。

目前能够较好持续经营的物业公司应具备以下条件：

【1】物业公司在所管辖的小区物业必须有属于自己的产业，并且可以为公司提供经营费用。如，铺位收租，停车场收费 等。

【2】物业公司有实力强大的开发商作为后盾，持续对物业公司提高支持经营费用。

【3】物业公司所管辖的小区为大中型城市的高尚住宅区，普遍业主经济状况较好，并愿意支付较高物业费来换取高品质的物业服务。

物业管理费收取为何难：

   纵观我国目前大部分居民仍是中低收入，因此业主对小区物业管理费价格较为敏感，只要物业公司稍有涨价就会有较大抵触；同时有部分业主素质较低，“搭便车心理”不愿支付应缴的物业费，在这两种因素困扰下，随着物业公司人力成本和经营费用不断升高造成持续亏损，迫使有些物业公司作出弃管小区的情况时有发生。

物业行业的寒冬：

房地产业经过十几年的高速发展扩张，目前全国平均房价已经到达了绝大多数居民难以承受的地步；同时国家对房地产宏观调控，因此房地产行业将进入调整期已成必然。一旦随着部分实力不强的房地产商不能度过行业的调整期而纷纷倒下，那么依附在他们的物业公司也将随之解散。我认为会在中小城市将出现大量弃管小区的涌现。

小区物业管理行业路在何方：

   危机就是危难困境中必有机遇！小区物业管理在我看来将展开新的篇章，由于目前我们对小区管理仍是初级阶段，如果有效整合各小区的资源深度开发将大有可为。目前小区物业管理最为突出的问题是，利润来源单一，以物业公司为主导的错误管理思想。为此，我提出未来的物业管理理念将要彻底改变；应以业主为中心，想业主所想，一切为业主需求为主导，然后物管公司围绕业主需求为业主提供各种各式的有偿服务的经营策略。而生活服务和民生食品是重点中的重点！

打造中国物业小区管理连锁店：

   经济学有个理论【规模经济】即是说如果企业生产一个商品，如果把市场规模做得足够大，那么商品的生产成本将降得很低甚至接近零，而我们也看同时获得超额利润。

异地扩张的战略：

人弃我取，无疑是公司蓝海战略的诠释。公司若想把业务拓展到各地必须借助众多的有志创业的团队加盟，只有在总公司大力扶持和团队的共同努力下才能不断地将公司业务扎根于各个城市。所谓蓝海战略就是差异话竞争，如果一个外地物业公司一开始就想接管到大型小区或招标到新开发地产的项目无疑是异想天开。那么目标在那呢？

我认为弃管小区，这个是一个潜在的巨大的市场，并且弃管小区将会越来越多。当然开发这类市场必须要区别与传统物业管理的方式才能获得成功，要知道这些小区原本就是有开发商物业管理的，但是由于各方原因造成原物业公司弃管。因此，不能再用原来的思维模式去经营管理这类小区。总之，公司的战略定位为尽力接管和开发这类小区。

创新的物管公司的盈利模式：

团购服务对于连锁模式的物管经营有着最大的战略意义：

【1】以优质的服务增强业主对物业公司的粘合度，实行会员制的模式，谁缴费谁受益的原则；这样可以提高业主缴交物业费的积极性。

【2】提高公司的服务水平，让业主间口碑相传，营造公司品牌价值，提高公司在同行业中的核心竞争力。

【3】由于公司战略是连锁经营模式，可以真正的做到规模经济效应。通过在规模批发民生用品，公司也可以赚到一定利差。

【4】当公司若真正形成连锁规模时，公司将可以打通消费品的上下游产业链，战略转型为整合“线上线下”整合网商实体批发各个方面资源综合平台。也可说经营模式类似：连锁便利店+物业管理+网商渠道终端  的综合经营模式。

我们是以最大可能的接管更多的小区管理为手段，从而可以掌握商品到消费者流通的最后一站（社区销售点）；就是说掌握销售渠道为公司的核心目标。谁掌握销售渠道，谁将称霸这个网络信息时代！

决定成败的网络平台：

创建属于自己物业公司的网站平台是整合各方资源的战略规划，是公司打通与住户的商品流通的信息渠道以及住户间的交流平台，是掌控加盟或联盟公司的核心关键。

网站平台必须实现的功能及意义：

【1】首先让网站成为公司的自主媒体，并通过网站展示公司形象和服务体系，宣传的经营理念树立公司的品牌价值，同时也是招聘加盟公司的前沿第一站。

【2】其次，网站为公司旗下管理的各个小区业主的论坛，不但让网站成为业主间交流平台，也成为物业公司与业主沟通平台。网站可以做到创设三个主页，就是说主页面为总公司主页，然后进入各城市主页，再次进入为每个独立小区业主论坛。

【3】论坛会员制实行真实业主会员管理，也就是每个会员账号代表一个单元住户。这样为然后有重要意义，而且可以增设实名投票的功能，例如：业主委员会选举初步摸底投票；关于小区各事项决策全体业主投票；等等。

【4】在各小区论坛主页为管辖物业公司对业主公布信息窗口，关于小区管理维修以及物业费用收支情况实时公布；如果物业运营能够做到公开透明必定得到全体业主的信赖和支持，那么就不会出现物业费难以收足的难题！

【5】在网站会员实现单位住户实名制管理的基础上，为业主团购项目服务提供可行先决条件。同时让网站实现商城模块，也就是类似淘宝的会员管理模式。

【6】为业主会员和各物业公司间搭建支付功能的连接是网络平台的重要作用。无论是团购支付方面或实现业主网上缴交物业费等，例如借助支付宝的物业缴费功能并入网站系统内，同时也建立多种

网上缴费方式。网站在帮助业主网上方面缴交物业费的同时，如能在这基础上实现对业主会员缴交费用的数据记录，反馈，催缴提示以及对业主缴费情况的信息整理等功能则可以提高各物业管理的工作效率。

业主论坛联盟网络平台的价值：

   把物业网络管理的服务推广给其他的业主自治的小区或小型物业公司，免费为他们的小区提供开放属于他们小区的主页论坛，并且享受上述的缴交物业费及其他的管理功能。越多小区加入开设主页论坛潜在商机价值越大。

另外，值得重视的是；由于物业公司是地产行业最为紧密的行业，尤其二手房源的市场交易对于有规模的物业公司是可以开发的第二产业。也即是说，如果物业公司旗下拥有规模的小区管理，然后借助上述的网络平台资源整合，那么物业公司运作二手房市场交易比起其他的二手房地产中介更有先天优势。同时二手房交易过户后的一系列下游产业也是可以继续延伸开发的商机。（装修服务，装修材料，家具，等）

最后，以上这些观点只是本人对于未来物业管理行业一些浅薄见解。知易行难！正如一句话“理想是丰满的，但是现实是骨感的”！